REGOLAMENTO DEL CONDOMINIO E TABELLE MILLESIMALI
Il regolamento del condominio è uno strumento indispensabile, utile a disciplinare la condotta all’interno di un condominio.
È l’atto con il quale il condominio detta le regole relative all’amministrazione, all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino.
L’adozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10. Tuttavia, nell’imporre questo obbligo, la legge non stabilisce una sanzione per la sua mancata esecuzione e pertanto, in assenza di un regolamento (anche se obbligatorio), i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.
ADOZIONE E MODIFICHE DEL REGOLAMENTO
Il regolamento viene adottato dall’assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini, ma l’approvazione si effettua con una normale delibera assembleare, che deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti, tale da rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.
Ovviamente i condomini che non concordano con la delibera o che si sono astenuti o che erano assenti potranno proporre l’impugnazione secondo le regole ordinarie che la disciplinano.
Il regolamento approvato va poi inserito nel registro dei verbali e delle assemblee.
L’assemblea non può però approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che disciplinano la vita all’interno del condominio. Infatti nei casi in cui risultino questi contrasti, la disposizione di legge prevale sul regolamento del condominio.
Fatte salve le eccezioni citate, la revisione del regolamento può essere richiesta dal singolo condomino.
L’effettiva modifica deve essere approvata dall’assemblea condominiale con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovvero la maggioranza dei partecipanti alla stessa.
I SEGRETI DELLE TABELLE MILLESIMALI
Le tabelle sono un allegato del regolamento del condominio e ne rappresentano lo strumento attuativo più importante, in quanto da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie, oltre che le maggioranze assembleari e i contrasti più accesi durante le assemblee.
Esprimendo il valore del condominio pari a mille (da qui il nome dato alle tabelle), le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà espresse come il rapporto tra il valore dato ad ogni unità immobiliare e l’intero condominio.
Le tabelle millesimali devono essere redatte dal geometra che ha le competenze tecniche, in quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, come le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva elaborazione tecnica con redazione delle tabelle vere e proprie e un elaborato descrittivo cosiddetto “Relazione qualitativa e quantitativa del condominio”.
Per esempio, la redazione delle Tabelle Millesimali Generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite dalla superficie reale o dal volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.) adattate con particolari coefficienti (quali l’esposizione, l’illuminazione o la destinazione d’uso), che tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, in modo da poter calcolare la superficie virtuale o volume virtuale.
La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e, con semplice procedimento aritmetico (facendo una proporzione), si giunge alla compilazione della tabella millesimale.
Si parla al plurale dicendo “tabelle” perché, oltre a quella generale di proprietà, è prassi redigere tutta una serie di tabelle utili a ripartire le spese per beni e servizi comuni, in relazione all’uso di ciascun condomino.
Queste vengono definite “Tabelle d’Uso” e sono poste in essere per l’utilizzo delle proprietà comuni, come per esempio, la singola rampa di scale, l’ascensore, l’impianto di riscaldamento centralizzato, il giardino…
Una differenza importante è che, mentre alle tabelle millesimali di proprietà e alle spese ripartite con essa partecipano tutti i condomini (e di conseguenza alle spese ripartite con esse) senza possibilità di esclusione, le tabelle millesimali d’uso possono essere anche parziali. Ad esempio, alle spese ordinarie delle scale-ascensore, i condomini che non ne fanno uso possono essere esclusi, si pensi ai proprietari di negozi al pian terreno che hanno accesso indipendente e che non usufruiscono in nessun modo delle scale, non dovendo neanche passare per l’androne del fabbricato.
Il nostro Studio si occuperà per voi di redigere il Regolamento del Condominio e le Tabelle Millesimali.
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