ACCATASTAMENTO: CONSIGLI E GUIDA PRATICA
COSA E’ L’ACCATASTAMENTO
Per definizione, l’accatastamento è la denuncia in Catasto della costituzione di nuovi immobili per edificazione urbana ovvero la variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.).
E’ un documento utile non solo per i pagamenti delle imposte comunali, ma anche per la richiesta del certificato di agibilità e di abitabilità di un determinato fabbricato.
L’accatastamento degli immobili è un procedimento da aggiornare ogni qualvolta vengano effettuate delle ristrutturazioni, degli ampliamenti, dei restauri, dei cambi di destinazioni d’uso o dei frazionamenti di strutture esistenti. Inoltre, l’accatastamento deve essere effettuato indipendentemente dall’uso (residenziale, commerciale, direzionale, industriale o agricolo) cui verranno destinate le strutture. In ogni caso, bisogna contattare il geometra che si occuperà dell’accatastamento del fabbricato, prima della fine dei lavori effettuati.
L’accatastamento fabbricati per nuova costruzione, in effetti, altro non è che il censimento della proprietà. Un passaggio che si rivela obbligatorio e indispensabile, al fine di attribuire un valore fiscale al bene posseduto. Con l’accatastamento fabbricati viene altresì definita la categoria di appartenenza dell’unità immobiliare. Questo servizio è rivolto non solo a coloro che stanno costruendo una nuova struttura, ma anche ai proprietari di immobili in ristrutturazione o comunque molto antichi e che non hanno denunciato al catasto la propria unità.
COME POSSO ACCATASTARE IL MIO IMMOBILE
Per chi si stia chiedendo come ottenere un accatastamento fabbricati, è bene dire che le pratiche vengono compilate in diverse fasi. Una prima fase consiste nella redazione della planimetria delle unità immobiliari; successivamente si procede con la compilazione di una serie di modelli, mediante un programma ministeriale denominato Do.C.Fa. (Documento Catasto Fabbricati), il quale permette di attribuire la rendita catastale all’unità immobiliare.
Nel caso in cui si tratti di nuova costruzione, occorrerà dapprima redigere la pratica al Catasto Terreni, seguendo uno schema di tipo mappale, per portare così a termine l’aggiornamento e l’inserimento nella mappa catastale del fabbricato o dell’unità immobiliare.
L’approvazione della richiesta e la ricevuta della pratica Do.C.Fa. permettono di ricevere sia gli identificativi catastali con cui si individua l’immobile (foglio, particella e subalterno), sia la rendita dell’unità immobiliare, che ha decorrenza immediata. L’Agenzia delle Entrate ha tempo un anno per accertare, variare o confermare l’accatastamento immobili proposto. Eventuali rettifiche all’accatastamento immobili devono obbligatoriamente essere notificate ai proprietari dell’immobile, che potranno presentare eventuali ricorsi. Tramite la domanda di accatastamento si comunica all’Agenzia territorialmente competente che è stato ultimato un fabbricato urbano, oppure è stata completata una nuova costruzione, o sono state effettuate delle modifiche di una certa entità all’immobile. In sostanza l’accatastamento non è altro che una dichiarazione in cui, oltre a dare questa comunicazione, si chiede anche che la proprietà venga iscritta nel catasto degli immobili. All’interno della dichiarazione deve essere riportata anche una “proposta” di categoria (a seconda del tipo quindi A/2, C/2, ecc) e quella della rendita catastale. Va da sé che per la presentazione della domanda di accatastamento ci si debba quindi avvalere di tecnici abilitati. Pertanto anche se il significato e l’iter da seguire per l’accatastamento è univoco in tutta Italia, in realtà i costi da sostenere sono estremamente variabili.
IL VALORE DELLA RENDITA E GLI OBBLIGHI GENERALI
La presentazione della dichiarazione va depositata in catasto e deve essere redatta entro 30 giorni dalla data di fine dei lavori. C’è anche da considerare che quello che viene indicato nella domanda di accatastamento della rendita catastale è solamente una proposta, per cui l’Agenzia competente può anche non prenderla in considerazione e procedere con un valore differente (vedi anche Perizia e stima notarile). Data l’importanza che questa avrà poi per numerosi aspetti, soprattutto di carattere fiscale e dunque per il pagamento delle relative imposte, è sempre bene monitorare la situazione, fermo restando che in caso di ‘non accettazione’, il catasto deve comunicare il cambio di valore all’intestatario (o di chi gode di diritti reali, qualora gli intestatari non abbiano provveduto ai formalismi). Contro questa decisione si hanno 60 giorni di tempo per poter fare ricorso. Anche in questo caso bisogna ovviamente avvalersi dell’aiuto di un tecnico abilitato.
Il nostro Studio si occuperà per voi di effettuare la predisposizione del documento Do.C.Fa. e dell’inoltro presso l’Ufficio di destinazione dell’Agenzia delle Entrate.
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